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Bewertung von Immobilen: Das Ertragswertverfahren

Es gibt unterschiedliche Ansätze für die Bewertung von Grundbesitz. Hier wird zwischen dem Sachwertverfahren, welches zum Beispiel bei selbstgenutzten Immobilien angewendet wird, und dem Ertragswertverfahren unterschieden. Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht (Renditeobjekte), angewendet. Diese Methode wird daher besonders bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt, angewendet.

Bewertungsstufen

Das Ertragswertverfahren ist in drei Stufen gegliedert. Zunächst wird der Bodenwert bestimmt. Die Bodenrichtwerte zur Bestimmung des Bodenwerts sind beim örtlichen Gutachterausschuss erhältlich. Als zweite Stufe wird der Gebäudeertragswert ermittelt. Für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts werden die folgenden drei Rechengrößen benötigt: der Rohertrag des Grundstücks, die Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Für die Bestimmung des Rohertrags wird die Nettojahresmiete verwendet, wobei Umlagen nicht zum Rohertrag gehören. Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen usw. werden jedoch berücksichtigt. Unter den Bewirtschaftungskosten versteht man die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung entstehenden Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Als Liegenschaftszinssatz bezeichnet man den Zinssatz mit dem der Verkehrswert von Grundstücken durchschnittlich marktüblich verzinst wird. Diesen Zinssatz erhält man ebenfalls bei den Gutachterausschüssen.

Ermittlung des Ertragswerts (Steuerwert)

Bei einer vermieteten Immobilie errechnet sich der Steuerwert aus dem Gebäudeertragswert, der sich aus dem Gebäudereinertrag – also der Nettojahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten – multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger, ergibt. Für bebaute Grundstücke ergibt sich der Ertragswert aus der Addition des Bodenwertes mit dem Gebäudeertragswert. Ist dieser negativ oder null ist mindestens der Bodenwert anzusetzen.