Immobilien – steuerfrei vererben?

Auch wenn mit einer Erbschaft immer ein Trauerfall einhergeht, träumt wahrscheinlich jeder davon, eine Immobilie zu erhalten, ohne Geld dafür bezahlen zu müssen. In Erbfällen fallen häufig hohe Steuern an. Es gibt jedoch Möglichkeiten, eine hohe Erbschaftsteuer zu umgehen.

In Deutschland werden jedes Jahr riesige Vermögen vererbt, darunter auch zahlreiche Grundstücke, Häuser und Wohnungen. In den nächsten zehn Jahren sind es ca. 3,1 Billionen Euro, die durch Erbschaft den Besitzer wechseln. Davon wird der Hauptteil nicht an Ehepartner sondern an die nächste Generation weitervererbt.

Erbschaft

Aufgrund des Erbschaftsteuergesetzes kommt im Erbfall – trotz Freibeträgen – auf die Begünstigten häufig eine hohe steuerliche Belastung zu. Im Jahr 2015 betrugen die Steuereinnahmen durch Erbschaften in Deutschland 4,42 Milliarden Euro. Die Freibeträge, welche die Erben vor steuerlicher Belastung schützen können, sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro – pro Elternteil. Enkel können von Ihren Großeltern bis zu 200.000 Euro steuerfrei erben. Bei Geschwistern gibt es eine Ausnahme: hier liegt der Freibetrag, gleich wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten, bei 20.000 Euro. Liegt die Erbschaft über den jeweiligen Freibeträgen, werden die Steuersätze fällig: für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.

Schenkung

In vielen Fällen liegt der Wert der zu vererbenden Immobilie über den Freibeträgen. Ist das der Fall, lohnt es sich, die Immobilie zu Lebzeiten an die Erben zu vermachen: in Form einer Schenkung. Bei einer Schenkung gelten dieselben Steuerfreibeträge wie bei einer Erbschaft, jedoch können diese bei der Schenkung alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Entscheidet man sich also frühzeitig, sein Erbe weiterzugeben, so sorgt man dafür, dass die Erben wenig oder sogar gar keine Steuern zahlen müssen.

Es ist ein schwieriger Schritt, eine Immobilie schon zu Lebzeiten aus der Hand zu geben, denn ab Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist der Schenker nicht mehr Eigentümer der Immobilie. Das birgt Risiken. Der Schenkende kann die Immobilie dann nicht mehr als Sicherung nutzen und auch nicht mehr verkaufen. Möchte der Schenker weiterhin in seiner Immobilie wohnen, sollte er sich unbedingt ein Nießbrauchrecht sichern. Mit dem Nießbrauchrecht kann die Immobilie weiter genutzt werden und sogar vermietet werden. Die Einnahmen aus der Vermietung gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts.

Notarielle Beurkundung

Eine Schenkung von Immobilien muss, anders als bei Geldgeschenken oder anderen Gegenständen, grundsätzlich immer notariell beurkundet werden. Es kann auch eine Rückabwicklung festgelegt werden, die im Fall von Krankheiten, Scheidungen oder Todesfällen oder anderen Notfällen dem Schenkenden ermöglicht, steuerfrei wieder an seinen Besitz zu kommen.

Der Pflichtteil, der im Erbfall den Angehörigen zusteht reduziert sich durch eine Schenkung automatisch, außer die Schenkung wurde in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst. In diesem Fall greift der Abschmelzungsfaktor. Für jedes Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall liegt, reduziert sich der Wert der Schenkung um 10 Prozent. Tritt der Erbfall bereits im ersten Jahr nach der Schenkung ein, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Tritt der Erbfall im zweiten Jahr sein, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent, usw. Erst im zehnten Jahr hat die Schenkung für den Pflichtteil keine Bedeutung mehr.

Quelle: n-tv.de , awi